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Hypothek amortisieren oder nicht?

Banken in der Schweiz finanzieren in der Regel selbst bewohnte Liegenschaften bis maximal 80% des Verkehrswerts (sogenannte maximale Belehnung). Rund 66% des Verkehrswertes werden ohne Verpflichtung zur Amortisation (Rückzahlung) als erste Hypothek gewährt. Hauseigentümer müssen im Regelfall darüber hinaus gehende Hypothekarschulden amortisieren (direkte oder indirekte Amortisation). Der Betrag der zweiten Hypothek, der die Belehnung zwischen 66 und 80% des Verkehrswerts abdeckt, ist deshalb innerhalb der ersten 15 Jahre nach Abschluss oder spätestens bis zu Ihrer ordentlichen Pensionierung im Alter von 64 bzw. 65 Jahren zurückzuzahlen.

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Amortisation der zweiten Hypothek

Für die Amortisation der zweiten Hypothek gibt es zwei Modelle, die im Vergleich ihre Vor- und Nachteile haben.

 

Direkte Amortisation

Sie bezahlen jährlich einen gewissen Betrag an die Bank zurück, so dass die Gesamtschuld nach und nach auf die maximale Grenze von 66% des Verkehrswertes sinkt. Natürlich steht es einem Hypothekarnehmer offen, Beträge, die über der vereinbarten Pflichtamortisation liegen, zu amortisieren. Dies bedarf jedoch vorab einre Besprechung mit dem Finanzierungsberater, denn nicht alle Hypothekarprodukte lassen das zu (z.B. Hypotheken mit fester Laufzeit).

 

Vorteile

  • Sinkende Hypothekarschuld
  • Sinkende Belastung durch Hypothekarzinsen
  • Ruhigeres Gewissen durch sinkende Schulden

Nachteile

  • Steigende Steuern, weil das steuerbare Einkommen steigt und die Hypothekarzinsen nicht
  • Es muss ein Hypothekarprodukt ausgewählt werden, welches eine direkte Amortisation zulässt
  • Privat vorsorgen via Säule 3a kann nur, wer sich das zusätzlich zur Amortisation leisten kann
 

Indirekte Amortisation

Die in der Schweiz üblichere Variante ist hingegen die indirekte Amortisation, bei der Sie regelmässig auf ein Konto der Säule 3a (private Vorsorge) einzahlen. Dieses wird bei Hypotheken-Abschluss meist an die Bank als Sicherheit verpfändet. Der angesparte Betrag wird nach den 15 Jahren oder spätestens bei Erreichen des Rentenalters zur Rückzahlung der 2. Hypothek verwendet. Daraus ergeben sich einige Vorteile:

  • Hypothekarzinsen lassen sich vom steuerbaren Einkommen abziehen
  • Wer sonst nicht privat vorsorgen kann (Säule 3a), profitiert von den steuerlichen Vorteilen
  • Das Vorsorgekonto bietet einen höheren Zins als ein gewöhnliches Sparkonto
  • Die Zusatzsicherheit (Vorsorgekapital) kann zu einem besseren Schuldner-Rating führen, was im besten Fall zu einem tieferen Zins führen kann

Nachteil ist, dass der Hypothekarbetrag und somit auch die Zinszahlungen gleich hoch bleiben. Aus steuerlichen Gründen ist das Modell der indirekten Amortisation wegen der insgesamt höheren Steuerabzüge attraktiver als die direkte Amortisation.

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Wann ist eine weitergehende Amortisation der Hypothek sinnvoll?

In Zeiten der tiefen Zinsen ist der Druck geringer geworden, die Hypothekenschulden zu reduzieren; Schuldzinsen von 1 bis 2% sind für viele Eigenheimbesitzer momentan verkraftbar. In der Überlegung, ob eine freiwillige Amortisation zur Pensionierung hin sinnvoll ist, spielen darum weitere Parameter eine Rolle. Bedenken Sie zuerst, dass Sie mit keiner oder sehr niedriger Verschuldung im Alter nicht von einem Darlehensgeber abhängig sind. Dies kann für den Genuss der Pensionierung ein ganz wichtiger, psychologisch entlastender Faktor sein. Anderseits: wer amortisiert, sollte sich bewusst sein, dass das Geld nicht mehr für Konsum zur Verfügung steht und die Hypothek zu einem späteren Zeitpunkt eventuell nicht mehr aufgestockt werden kann (z.B. im Falle notwendiger Renovationen). Zudem muss man sich bewusst sein, dass der Eigenmietwert, den das Steueramt als steuerbares Einkommen anrechnet, belasten kann. Denn je geringer die Hypothekarzinsen (und Unterhaltkosten), desto höher ist das steuerbare Einkommen und kann dabei die Steuerlast des Hypothekarnehmers erhöhen.

Doch in erster Linie müssen Sie sich fragen: Was kosten die Schulden unter Berücksichtigung von Zins und steuerlichen Schuldzinsabzügen? Wer zum Beispiel zwei Prozent für Hypothekarzinsen aufwendet, zahlt unter Berücksichtigung des Steuervorteils für Schuldzinsen am Ende oft nur 1,4 bis 1,6 Prozent. Anderseits muss man sich überlegen, was sich mit dem verfügbaren Kapital erwirtschaften lässt. Entscheidend ist immer, ob die Schulden unter dem Strich weniger stark ins Gewicht fallen als das, was sich auf der Anlageseite an Rendite (nach Steu­ern) erzielen lässt. Bedenken Sie dabei immer: Höherer Zins = höheres Risiko. Sie müssen selbst beurteilen, ob Sie die Risiken von Aktienanlagen etc. eingehen möchten und können, zumal Sie gleichzeitig noch eine Hypothek offen haben.

 

Fazit

Finanzieren Sie Ihre Immobilie mit einer vergleichsweise teuren Hypothek und legen Ihr Geld sehr sicher und damit mit wenig Rendite an, dann lohnt sich meistens die Amortisation der Hypothekarschuld. Finanzieren Sie hingegen Ihr Haus mit einer günstigen Hypothek, d.h. einem tiefen Zins, und erwarten Sie eine hohe Rendite auf Ihrem Kapital, dann sollten Sie die Hypothek nicht amortisieren.

 

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